ขายฝากที่ดินกับนายทุน ต้องระวังอะไรบ้าง

การขายฝากที่ดินกับนายทุนเป็นทางเลือกที่หลายคนหันมาใช้ เมื่อจำเป็นต้องใช้เงินด่วน เพราะได้เงินเร็วและใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน แต่การตัดสินใจเช่นนี้มีทั้งข้อดีและความเสี่ยง หากไม่เข้าใจเงื่อนไขหรือข้อกฎหมาย อาจทำให้เสียที่ดินไปโดยไม่รู้ตัว บทความนี้จะอธิบายทีละขั้นตอน เพื่อให้เข้าใจทุกมุมมองก่อนตัดสินใจ
 

1. ทำความเข้าใจ “ขายฝาก” อย่างแท้จริง

ขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปให้ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) โดยเจ้าของยังมีสิทธิไถ่ถอนคืนได้ภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หากเลยกำหนด สิทธิไถ่ถอนจะหมดไปทันที

สิ่งสำคัญที่ต้องรู้

• กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจน: ป.พ.พ. มาตรา 491 หากไม่มาไถ่ถอนภายในกำหนด ทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์
• ไม่เหมือนการกู้เงิน: หลายคนเข้าใจผิดว่าคือการกู้ แต่จริง ๆ คือการ “ขาย” เพียงแต่มีสิทธิไถ่คืน

ยกตัวอย่าง :
นายบีขายฝากที่ดินให้นายทุน 1 ปี ได้เงินทันที 1 ล้านบาท หากครบกำหนด 1 ปีแล้วไม่ไถ่ถอน วันถัดมาที่ดินถือเป็นของนายทุนทันที
ตารางสรุป ข้อควรระวังในการขายฝากที่ดินกับนายทุน

2. เงื่อนไขในสัญญาที่มักเจอบ่อย

สัญญาขายฝากส่วนใหญ่มีรายละเอียดที่ผู้ขายต้องอ่านให้ชัดเจน เพราะอาจมีเงื่อนไขแฝงที่ทำให้เสียเปรียบ เช่น

• คิดค่าตอบแทนหรือดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด (สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี)
• บังคับให้ชำระดอกเบี้ยล่วงหน้า 3–6 เดือน
• แนบสัญญาเสริม เช่น สัญญาจะซื้อขายขาด หากผิดนัด

ระยะเวลาไถ่ถอน

• อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน บ้าน): สูงสุดไม่เกิน 10 ปี
• สังหาริมทรัพย์ทั่วไป: สูงสุดไม่เกิน 3 ปี

3. ความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้าม

สิ่งที่อันตรายที่สุดของการขายฝากคือ “เวลา” เพราะถ้าพลาดแม้แต่วันเดียว ที่ดินอาจหายไปตลอดกาล

• ครบกำหนด 1 สิงหาคม → ต้องไถ่ถอนภายในวันนั้น
• หากมาในวันที่ 2 สิงหาคม → สิทธิไถ่ถอนสิ้นสุดทันที
• นายทุนไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องใด ๆ กรรมสิทธิ์เป็นของเขาทันที

นี่คือเหตุผลที่การขายฝากถูกมองว่าเสี่ยงกว่าการจำนอง

4. ข้อกฎหมายที่ควรรู้

การขายฝากไม่ใช่เรื่องที่จะทำกันเองได้ ต้อง จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน เท่านั้น หากไม่ได้จดทะเบียนถือว่าโมฆะ

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ป.พ.พ. มาตรา 491–502
• พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560
• พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540

5. ขายฝาก vs จำนอง เลือกแบบไหนดี?

แม้จะคล้ายกัน แต่ขายฝากกับจำนองมีความต่างในเชิงปฏิบัติ

• ขายฝาก
  • เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินด่วน ได้วงเงินสูงกว่าจำนอง
  • เหมาะกับคนที่มั่นใจว่ามีเงินไถ่ถอนคืนตรงเวลา
  • ความเสี่ยงสูง หากพลาดกำหนดแม้วันเดียว ที่ดินจะหายไปทันที
• จำนอง
  • ใช้กู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน
  • เจ้าของยังคงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
  • หากผิดนัด ต้องผ่านกระบวนการศาลและบังคับคดี → มีเวลาตั้งตัวมากกว่า

ตัวอย่างเปรียบเทียบ

• คุณบีจำนองบ้านกับธนาคาร → แม้จ่ายช้า ธนาคารต้องฟ้องบังคับคดี ยังมีโอกาสจัดการหนี้
• คุณซีขายฝากที่นาให้นายทุน → พลาดไถ่ถอน 1 วัน ที่ดิน 10 ไร่กลายเป็นของนายทุนทันที

6. วิธีป้องกันไม่ให้เสียเปรียบเมื่อทำสัญญาขายฝาก

1. ตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียด
   อย่าเซ็นสัญญาโดยไม่อ่านให้ครบถ้วน เพราะสัญญาขายฝากมีรายละเอียดสำคัญ เช่น ระยะเวลาไถ่ถอน ดอกเบี้ย และเงื่อนไขการต่อสัญญา ควรอ่านและทำความเข้าใจทุกข้อ
2. ระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน
   ถ้าเป็นไปได้ ควรให้ระบุในสัญญาเรื่องการต่ออายุ ระยะเวลาไถ่ถอน หรือการชำระหนี้ที่แน่นอน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
3. ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
   การขายฝากที่ดินต้องทำที่สำนักงานที่ดิน ไม่ควรทำสัญญานอกสถานที่ เพราะอาจถูกเอาเปรียบได้
4. เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง
   หากมีการชำระเงินคืนเพื่อไถ่ถอน ควรเก็บหลักฐาน เช่น ใบเสร็จหรือเอกสารยืนยัน เพื่อใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย
5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย
   หากไม่มั่นใจ ควรขอคำแนะนำจากทนายความหรือผู้รู้กฎหมายก่อน เพื่อให้มั่นใจว่าสัญญาเป็นธรรมและไม่เสียเปรียบ