23th 12 2023 
58 Views
แชร์ไปยัง:
หลายคนที่มีบ้านหรือที่ดินผ่อนกับธนาคารอยู่ อาจเจอสถานการณ์จำเป็นที่ต้องใช้เงินก้อน เช่น ต้องปิดหนี้ด่วน หมุนเงินในธุรกิจ หรือเจอเหตุฉุกเฉินในชีวิต แล้วก็เกิดคำถามว่า… ถ้ายังผ่อนอยู่ จะขายฝากได้ไหม?
ในบทความนี้เราจะพาไปดูคำตอบแบบชัดๆ พร้อมแนะนำ 6 ทางเลือกที่เป็นไปได้ สำหรับคนที่อยากเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสด ทั้งแบบที่ทำได้เลย และแบบที่ต้องวางแผนเพิ่มนิดหน่อย
1. ที่ดินยังผ่อนอยู่กับธนาคาร ขายฝากได้เลยไหม?
คำตอบคือ ยังไม่สามารถขายฝากได้ทันที เพราะในการขายฝาก จะต้องใช้โฉนดที่ดินที่ “ปลอดภาระ” หรือไม่มีจำนองติดอยู่ ซึ่งถ้าที่ดินยังผ่อนกับธนาคารอยู่ หมายความว่าโฉนดยังติดจำนองกับธนาคาร เจ้าของที่ดินยังไม่มีสิทธิ์เต็มที่ในการเอาไปทำธุรกรรมอะไรได้
ถ้าอยากขายฝากจริง ๆ จะต้อง ปิดหนี้กับธนาคารให้หมดก่อน แล้วไปทำเรื่องปลดจำนอง จากนั้นจึงจะสามารถเอาโฉนดไปทำขายฝากได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
วิธีนี้เป็นทางออกที่เจ้าของทรัพย์หลายคนใช้กัน คือ หานายทุนที่พร้อมช่วยปิดหนี้ธนาคารให้ก่อน แล้วค่อยไปจดขายฝากกันภายหลัง
ขั้นตอนจะประมาณนี้:
ข้อดีของวิธีนี้ คือ ได้เงินก้อนมาใช้ในเวลาสั้นๆ โดยไม่ต้องขายขาด และยังมีโอกาสไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่ตกลงกันไว้
แนะนำ: ถ้าใช้วิธีนี้ ควรอ่านสัญญาให้ละเอียด มีที่ปรึกษาช่วยดูเอกสารให้ หรือใช้บริการนายทุนที่น่าเชื่อถือจริง ๆ เท่านั้น เพราะมีบางกรณีที่เจ้าของทรัพย์โดนเอาเปรียบ
อีกทางเลือกที่บางคนใช้คือการ ยื่นขอสินเชื่อเพิ่มจากธนาคาร ซึ่งสามารถทำได้หลายแบบ เช่น:
ข้อดีคือดอกเบี้ยถูกกว่า และไม่ต้องเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ แต่ก็มีข้อจำกัด เช่น ต้องมีเครดิตดี รายได้ต้องพอ และต้องใช้เวลาอนุมัติ
เปรียบเทียบให้เห็นภาพ: ขอสินเชื่อเพิ่ม vs ขายฝาก
ถ้าที่ดินที่อยากขายฝากยังผ่อนอยู่ แต่มีทรัพย์อื่นที่ปลอดภาระ เช่น ที่ดินเปล่า บ้านของพ่อแม่ หรือของคู่สมรส วิธีที่ง่ายกว่า คือ ขายฝากทรัพย์อื่นแทน
ข้อดีคือไม่ต้องยุ่งกับทรัพย์ที่ยังติดธนาคาร และสามารถทำขายฝากได้เลยถ้าโฉนดสะอาด
แต่ต้องมีการตกลงกันให้ดี โดยเฉพาะถ้าใช้ทรัพย์ของคนอื่นในครอบครัว ควรมีเอกสารยินยอมอย่างถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
อีกหนึ่งทางเลือกที่ทำได้คือ ขายทรัพย์ทั้งที่ยังติดหนี้อยู่ โดยให้ผู้ซื้อรายใหม่รับโอนหนี้ต่อจากเราไป
แต่ต้อง:
วิธีนี้ไม่ได้เรียกว่าขายฝาก แต่เหมาะกับกรณีที่อยากขายขาดไปเลย แล้วให้ผู้ซื้อไปจัดการเรื่องหนี้ต่อเอง ซึ่งมีความซับซ้อนอยู่พอสมควร
ถ้าไม่แน่ใจว่าตัวเองควรทำอะไรดี หรือจะเลือกทางไหน ควรหาคนที่มีประสบการณ์มาช่วย เช่น นายหน้าที่เข้าใจเรื่องขายฝาก หรือที่ปรึกษาด้านสินเชื่อ
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญช่วยได้ เช่น:
ดีกว่าเดินเรื่องคนเดียวแล้วเสี่ยงตัดสินใจผิด เพราะทรัพย์สินที่ดินถือเป็นทรัพย์ที่มีมูลค่าในระยะยาว เสียไปแล้วเอากลับมายาก
สรุป: ผ่อนไม่หมดก็ยังมีทางเลือก แค่ต้องรู้วิธีเดิน
ถึงแม้จะยังผ่อนบ้านหรือที่ดินไม่หมด ก็ไม่ได้แปลว่าเราจะหมดหนทาง ยังมีอีกหลายวิธีที่เปลี่ยนทรัพย์ให้กลายเป็นเงินได้ ทั้งการหานายทุนมาช่วยปิดหนี้ การกู้เพิ่ม หรือใช้ทรัพย์อื่นมาทำขายฝากแทน
สิ่งที่สำคัญคือ ต้องไม่รีบตัดสินใจ และควรศึกษาข้อมูลให้ครบก่อนลงมือ เพราะเรื่องทรัพย์สินคือเรื่องใหญ่ ถ้าพลาดครั้งเดียว อาจส่งผลระยะยาว
