เปรียบเทียบชัด! ขายฝาก ขายขาด จำนอง ต่างกันอย่างไร

ข้อดี-ข้อเสียที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

เวลาเรามีที่ดิน บ้าน หรืออสังหาฯ แล้วอยากเปลี่ยนเป็นเงินสด หลายคนอาจไม่รู้ว่าจะเลือกแบบไหนดีระหว่าง “ขายฝาก ขายขาด หรือจำนอง” เพราะแต่ละแบบก็ดูคล้ายกันไปหมด แต่จริงๆ แล้วมีรายละเอียดที่ต่างกันอยู่มาก

ถ้าเข้าใจผิด หรือเลือกไม่เหมาะกับสถานการณ์ อาจทำให้เราเสียสิทธิในทรัพย์แบบไม่ทันตั้งตัว บทความนี้จะช่วยให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น พร้อมทั้งอธิบายง่ายๆ ทีละส่วน พร้อมตารางเปรียบเทียบเพื่อให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ
 

เข้าใจความหมายของการขายฝาก ขายขาดและจำนอง

ก่อนจะเลือกว่าจะ “ขาย” หรือ “ใช้ทรัพย์ค้ำประกัน” สิ่งแรกที่ต้องรู้คือ แต่ละแบบมีจุดประสงค์ไม่เหมือนกันเลยค่ะ

• ขายฝาก: เหมือนการขายแบบมีเงื่อนไขว่า เราจะสามารถขอซื้อคืนได้ในเวลาที่กำหนด (เช่น 1 ปี 3 ปี) ถ้าไถ่ไม่ทัน ทรัพย์จะกลายเป็นของผู้ซื้อทันที
• ขายขาด: ขายแบบถาวร ขายแล้วจบ ไม่มีสิทธิอะไรในทรัพย์นั้นอีกเลย
• จำนอง: เอาทรัพย์ไปค้ำเงินกู้ ยังคงถือกรรมสิทธิ์ได้เหมือนเดิม แต่ถ้าผิดนัดชำระ ก็มีโอกาสโดนฟ้องยึดทรัพย์ขายทอดตลาดได้

ดูแล้วคล้ายๆ กันใช่ไหมคะ? แต่จริงๆ แต่ละแบบมีผลทางกฎหมายและความเสี่ยงที่ต่างกันมาก เลยขอเริ่มจากตารางเปรียบเทียบความหมายให้เห็นภาพค่ะ

Note : หากคุณต้องการขายฝากที่ดินกับ มานี มันนี่ อ่านเพิ่มที่ ขายฝากที่ดิน

ค่าธรรมเนียมของการขายฝาก ขายขาดและจำนอง
 

หลายคนคิดว่าแค่มีโฉนดก็สามารถทำได้ทันที แต่จริงๆ แล้วแต่ละแบบมีขั้นตอนที่ต่างกัน และมีค่าธรรมเนียมคนละแบบด้วย

• ขายฝาก: ต้องทำสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียน พร้อมค่าธรรมเนียมประมาณ 2% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่กรณี
• ขายขาด: คล้ายกับขายบ้านทั่วไป ต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน มีค่าธรรมเนียมการโอนประมาณ 2%
• จำนอง: ต้องทำสัญญาจำนองและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมมักจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากวงเงินกู้ (1% หรือมากกว่านั้น)

Note : หากคุณต้องการจำนองบ้าน กับ มานี มันนี่ อ่านเพิ่มที่ จำนองบ้าน 
 

สิทธิในการครอบครอง และความเสี่ยงหลังทำสัญญา
 

แม้บางแบบเราจะยังอยู่ในบ้านหรือที่ดินของตัวเองได้ แต่สิทธิในทรัพย์นั้นอาจไม่ใช่ของเราอีกแล้วก็ได้ ต้องแยกให้ชัดค่ะว่า “ใครคือเจ้าของ” และ “เรายังอยู่ได้หรือไม่”

• ขายฝาก: ถ้าในสัญญาระบุว่าให้อยู่ต่อได้ ก็อยู่ได้ตามนั้น แต่กรรมสิทธิ์กลายเป็นของผู้ซื้อทันที ต้องไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง ไม่งั้นทรัพย์หลุด
• ขายขาด: ขายแล้วคือจบ ไม่มีสิทธิอยู่อาศัย ไม่มีสิทธิไถ่คืน
• จำนอง: เรายังอยู่ได้ตามปกติ เพราะยังถือกรรมสิทธิ์ แต่ถ้าผิดนัดชำระ ผู้รับจำนองสามารถฟ้องบังคับคดีเพื่อขายทอดตลาดได้

การขายฝาก ขายขาดและจำนอง ได้วงเงินต่างกันอย่างไร
 

เป้าหมายหลักของคนที่เลือกทำธุรกรรมแบบนี้คือ "ต้องการเงิน" อยู่แล้ว มาดูกันว่าแต่ละแบบให้เงินเราเร็วแค่ไหน และมากน้อยแค่ไหน

• ขายฝาก: ได้เงินเร็วหลังทำสัญญา แต่มูลค่าจะต่ำกว่าราคาตลาด เช่น ทรัพย์ 1 ล้านบาท อาจได้เงิน 6–8 แสน
• ขายขาด: ได้เงินเต็มจำนวนตามที่ตกลงกัน (ขึ้นกับต่อรอง) และไม่มีภาระผูกพัน
• จำนอง: ได้เงินเป็นเงินกู้ ซึ่งขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินหรือผู้รับจำนอง และต้องผ่อนชำระเป็นงวดๆ
•  

สรุปข้อดี-ข้อเสียของการขายฝาก ขายขาดและจำนอง 
 

ตอนนี้หลายคนคงเริ่มเห็นแล้วว่าแต่ละแบบเหมาะกับสถานการณ์ที่ต่างกัน เรามาดูภาพรวมแบบชัดๆ กันอีกทีค่ะ

* ก่อนตัดสินใจ ลองดูตรงนี้ *

เลือกใช้วิธีไหน ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลักง่ายๆ:

• คุณต้องการเงินด่วนขนาดไหน?
• คุณยังอยากถือครองทรัพย์นี้อยู่ไหม?
• คุณมีความสามารถในการชำระหรือไถ่คืนได้จริงหรือเปล่า?

 ถ้าอยากได้เงินเร็วและมีแผนชัดเจนในการไถ่คืน → ขายฝาก
 ถ้าไม่ต้องการทรัพย์นั้นแล้วและอยากได้เงินเต็มที่ → ขายขาด
 ถ้ายังอยากถือครองทรัพย์แต่แค่ต้องการเงินใช้ → จำนอง

อ้างอิง 
กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการ ขายฝากที่ดิน สำนักงานที่ดิน